Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen: Zins früh sichern, Kosten richtig rechnen

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Dafür verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, der mit der Wartezeit wächst. Es lohnt sich, wenn die Marktzinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung höher liegen als der gesicherte Zins plus Aufschlag. Sinken die Zinsen, haben Sie dagegen zu viel bezahlt. Bereitstellungszinsen sind ein anderes Thema: Sie fallen an, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen nicht sofort abrufen.

So funktioniert das Forward-Darlehen

Sie schließen heute einen Vertrag für ein Darlehen, das erst zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt wird und dann Ihre bestehende Restschuld ablöst. Der Zins steht schon heute fest. Typisch ist ein Vorlauf zwischen etwa 12 und 60 Monaten, je nach Anbieter. Für den Vorlauf berechnen Banken einen Forward-Aufschlag, der in der Regel pro Monat Wartezeit steigt und sich in einem Bruchteil eines Prozentpunkts pro Monat bewegt. Die konkreten Werte unterscheiden sich je Anbieter und Marktlage, deshalb nennen wir keine festen Zahlen.

Das Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zinsentwicklung: Sie bezahlen eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Steigen die Zinsen, gewinnen Sie. Bleiben sie gleich oder sinken sie, zahlen Sie den Aufschlag umsonst.

Beispiel: Rechnet sich der Aufschlag? (illustrativ)

Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 180.000 €. Die Anschlussfinanzierung soll 20 Jahre laufen. Wir vergleichen drei Zinsszenarien in zwei Jahren (alle Zahlen angenommen):

Umgerechnet in Euro heißt das: Ein Prozentpunkt Zinsunterschied auf 180.000 € Restschuld entspricht im ersten Jahr rund 1.800 € Zinsen. Im Szenario „Zinsen steigen“ spart der Forward im ersten Jahr rund 1.800 €, im Szenario „Zinsen sinken“ kostet er im ersten Jahr rund 1.800 € mehr. Über die Laufzeit sinkt der Effekt mit der Restschuld. Welches Szenario eintritt, weiß niemand; entscheiden Sie deshalb nach Ihrer Risikoneigung und danach, wie sehr eine höhere Rate Ihr Budget gefährden würde.

Wann ein Forward sinnvoll sein kann

• Wenn Ihre Rate nur wenig Spielraum für höhere Zinsen lässt und Sie Planungssicherheit brauchen.
• Wenn die Zinsbindung in absehbarer Zeit endet, etwa in ein bis drei Jahren.
• Wenn Sie ohnehin bei der neuen Bank bleiben oder wechseln wollen und das Angebot passt.
• Wenn der Zinsaufschlag in einem vertretbaren Verhältnis zu Ihrem Risiko steht.

Wann eher nicht

• Wenn Sie hoffen, dass die Zinsen fallen, und bereit sind, das Risiko zu tragen.
• Wenn Sie planen, die Immobilie zu verkaufen. Ein Forward bindet Sie. Prüfen Sie Ausstiegsmöglichkeiten.
• Wenn Sie viel Restschuld mit Sondertilgungen abbauen wollen und die Restschuld noch unklar ist.
• Wenn die Vorlaufzeit sehr lang ist und der Aufschlag hoch.

Pflichten und Risiken

Ein Forward-Vertrag ist verbindlich. Sie müssen das Darlehen zum vereinbarten Termin abnehmen, sonst kann die Bank Schadenersatz verlangen, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Das gilt auch dann, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind oder Sie das Haus verkauft haben. Prüfen Sie die Bedingungen für Ausstieg und Wechsel vor Unterschrift. Außerdem ist die Frist wichtig: Der Forward muss rechtzeitig vor Ende der bestehenden Zinsbindung abgeschlossen werden. Je nach Vertrag gilt ein Widerrufsrecht für Verbraucher, das Sie prüfen sollten.

Bereitstellungszinsen: Was sie sind

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr der Bank dafür, dass sie Ihnen die Darlehenssumme bereithält, Sie das Geld aber noch nicht oder nur teilweise abgerufen haben. Das kommt vor allem beim Neubau vor, wo die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt erfolgt, und beim Kauf mit späterem Auszahlungstermin. In der Regel gibt es eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einigen Monaten, danach fallen Zinsen in Höhe eines Bruchteils eines Prozents pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Wie lange die Frist ist und wie hoch der Satz, regelt der Vertrag; die Konditionen sind verhandelbar.

Beispiel (illustrativ): Darlehen 300.000 €, zehn Monate Bauzeit, bereitstellungszinsfreie Zeit sechs Monate, danach angenommen 0,2 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Wären während der vier Monate danach durchschnittlich 150.000 € nicht abgerufen, ergäben sich 150.000 € × 0,2 % × 4 = 1.200 €. Das ist keine Katastrophe, kann bei Verzögerungen aber schnell anwachsen.

So vermeiden Sie hohe Bereitstellungszinsen

1. Auszahlungstermin realistisch planen: Mit Puffer für Verzögerungen.
2. Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln: Je länger, desto besser.
3. Bauzeitplan prüfen: Rufen Sie das Darlehen nach Bauabschnitten ab, wie im Vertrag vorgesehen.
4. Zinssätze vergleichen: Bereitstellungszinsen gehören in den Angebotsvergleich. Die Checkliste für Angebote enthält den Punkt.
5. Eigenkapital zuerst einsetzen: So senken Sie den Teil, der später abzurufen ist.

So rechnen Sie den Forward durch

1. Restschuld bei Ende der Zinsbindung bestimmen, etwa mit dem Immobilienkredit-Rechner.
2. Forward-Zins und aktuellen Anschlusszins ohne Forward erfragen.
3. Rate beider Varianten und Zinsdifferenz berechnen. Der Umschuldungsrechner vergleicht zwei Zinssätze bei gleicher Restlaufzeit.
4. Einen Stresstest mit höherem Marktzins durchführen, wie in Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest.
5. Entscheiden, wie viel Sicherheit Ihnen der Aufschlag wert ist.

FAQ

Wie lange im Voraus kann ich einen Forward abschließen?

Typisch sind etwa 12 bis 60 Monate, je nach Anbieter. Die Zeitspanne und der Aufschlag stehen im Angebot.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor dem Forward verkaufe?

Die Bank kann eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Klären Sie vor Abschluss, welche Ausstiegsmöglichkeiten es gibt.

Sind Bereitstellungszinsen verhandelbar?

Ja, häufig lassen sich die zinsfreie Zeit oder der Satz verhandeln, vor allem wenn Sie mehrere Angebote vorliegen haben.

Quellen

• Gesetze im Internet — Bürgerliches Gesetzbuch zum Darlehensvertrag
• Verbraucherzentralen — Ratgeber zu Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen
• BaFin — Verbraucherinformationen