Zinsbindung endet: Restschuld, Anschlusszins und Stresstest für Ihre Rate
Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren, und was passiert bei höheren Anschlusszinsen? Stresstest mit Rechenbeispielen und Tipps zur Absicherung.
Nach Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die zu dem dann geltenden Marktzins neu vereinbart wird. Wenn der Zins dann höher liegt als bisher, steigt entweder die Rate oder die Laufzeit. Mit einem einfachen Stresstest prüfen Sie schon vor dem Kauf, ob Ihre Finanzierung auch bei deutlich höheren Anschlusszinsen noch tragfähig bleibt.
Warum die Restschuld die wichtigste Zahl ist
Eine Zinsbindung von zehn Jahren bedeutet nicht, dass das Darlehen nach zehn Jahren abgezahlt ist. Sie bedeutet nur, dass der Sollzins zehn Jahre lang festgeschrieben ist. Danach bleibt der Teil der Schuld, der noch nicht getilgt wurde. Weil der Tilgungsanteil zu Beginn klein ist, liegt die Restschuld oft bei 65 bis 80 % der ursprünglichen Summe, abhängig von Zins und Tilgung.
Für die Planung zählen deshalb zwei Fragen: Wie hoch ist die Restschuld bei Ende der Zinsbindung? Und welchen Zins brauche ich, damit die bisherige Rate weiter tragbar bleibt?
Beispiel für einen Stresstest (illustrativ)
Wir greifen die Finanzierung aus dem Beitrag Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung auf: Darlehen 377.800 €, Sollzins 3,5 %, Anfangstilgung 2,5 %, Rate rund 1.889 €, Zinsbindung zehn Jahre. Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt rund 264.900 €.
Nun nehmen wir an, Sie führen die Rate von 1.889 € auch nach der Zinsbindung weiter und fragen: Wie lange dauert die Rückzahlung bei unterschiedlichen Anschlusszinsen?
| Anschlusszins | Weitere Laufzeit bei gleicher Rate | Gesamtlaufzeit | Zinsen in der Anschlussphase |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | rund 13 Jahre 11 Monate | rund 23 Jahre 11 Monate | rund 48.700 € |
| 3,5 % | rund 15 Jahre 1 Monat | rund 25 Jahre 1 Monat | rund 76.200 € |
| 5,0 % | rund 17 Jahre 8 Monate | rund 27 Jahre 8 Monate | rund 133.900 € |
| 6,5 % | rund 22 Jahre | rund 32 Jahre | rund 233.600 € |
Die Tabelle zeigt: Bei gleichbleibender Rate verlängert sich die Laufzeit mit steigendem Zins, die Zinskosten in der Anschlussphase steigen stark an. Alternativ können Sie die Laufzeit konstant halten und die Rate erhöhen. Das ist bei knappen Budgets nicht immer möglich.
Ein zweites Szenario: Zinsen steigen deutlich
Gehen wir von einem extremen Fall aus. Eine Familie mit einem Darlehen von 300.000 € zahlt 1.375 € Rate. Steigt der Zins auf 5 %, dann reicht diese Rate rechnerisch nur noch für eine Rückzahlung über viele Jahrzehnte, denn 5 % von 300.000 € sind 15.000 € Zinsen im Jahr, die Rate bringt aber nur 16.500 € pro Jahr auf. Tilgung bleibt kaum. Dieses Beispiel zeigt, warum Banken die Tragfähigkeit auch mit einem höheren Zinssatz prüfen und warum Sie das selbst tun sollten.
So führen Sie den Stresstest selbst durch
- Ermitteln Sie die Restschuld bei Ende der Zinsbindung mit dem Immobilienkredit-Rechner und der Tabelle der Restschuld.
- Rechnen Sie die Rate für diese Restschuld mit höheren Zinsen, zum Beispiel 2 und 3 Prozentpunkte über dem heutigen Zins.
- Prüfen Sie, ob die Rate in Ihre Haushaltsrechnung passt, auch wenn Ihr Einkommen konstant bleibt.
- Planen Sie Reserven ein, um Sondertilgungen oder höhere Raten zu stemmen.
- Berücksichtigen Sie Ihr Alter bei Ende der Laufzeit. Je näher der Ruhestand, desto wichtiger wird eine schnelle Tilgung.
Möglichkeiten, das Zinsrisiko zu verringern
- Längere Zinsbindung wählen. Sie sichert den Zins länger, kostet aber häufig einen Aufschlag gegenüber kürzeren Bindungen.
- Höhere Anfangstilgung. Sie senkt die Restschuld bei Ende der Zinsbindung deutlich.
- Sondertilgungen nutzen. Regelmäßige Sondertilgungen verringern die Restschuld, sofern der Vertrag sie vorsieht. Mehr dazu unter Tilgung, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
- Forward-Darlehen. Damit lässt sich der Zins für die Anschlussfinanzierung bis zu einigen Jahren im Voraus sichern, allerdings gegen einen Aufschlag. Siehe Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen.
- Rücklagen aufbauen. Eine Reserve hilft, höhere Raten zu verkraften.
Was nach dem Ende der Zinsbindung rechtlich gilt
Läuft die Zinsbindung aus, gibt es drei Wege: Sie verlängern bei der bisherigen Bank, Sie wechseln zu einer anderen Bank oder Sie zahlen die Restschuld aus eigenen Mitteln zurück. Für einen Wechsel ist keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn Sie das Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Nach § 489 BGB gelten gesetzliche Kündigungsrechte; unter anderem können Darlehensnehmer ein Darlehen mit festem Zins nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Prüfen Sie Ihren Vertrag und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Die Anschlussfinanzierung vergleichen Sie am besten rund 12 bis 24 Monate vor Ablauf, wie unter Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung beschrieben.
FAQ
Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren?
Das hängt von Zins und Tilgung ab. Bei 3,5 % Zins und 2,5 % Anfangstilgung liegt sie im Beispiel bei rund 70 % der Ausgangssumme. Mit unserem Rechner können Sie sie für Ihre Zahlen genau ablesen.
Soll ich eine längere Zinsbindung wählen?
Eine längere Bindung erhöht die Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Welche Dauer passt, hängt von Ihrer Risikobereitschaft, Ihrer Restschuld und Ihrer Lebensplanung ab.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Frühzeitig, häufig 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So bleibt Zeit zum Vergleichen, und Sie können gegebenenfalls einen Forward-Vertrag abschließen.
Quellen
- Gesetze im Internet — § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistiken für Wohnungsbaukredite
- Verbraucherzentralen — Hinweise zur Anschlussfinanzierung
