Schufa und Kreditwürdigkeitsprüfung beim Immobilienkredit: Was Banken prüfen

Vor der Zusage prüft die Bank, ob Sie den Immobilienkredit zurückzahlen können und wollen. Diese Kreditwürdigkeitsprüfung stützt sich auf Ihre Angaben, Nachweise zu Einkommen und Vermögen, Auskünfte von Auskunfteien wie der Schufa und die Bewertung der Immobilie. Wer seine Daten kennt, Unterlagen vollständig vorlegt und Anfragen geschickt steuert, vermeidet Verzögerungen und unnötige Einträge.

Rechtlicher Rahmen

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen schreibt das Gesetz eine gründliche Prüfung vor. Grundlagen sind unter anderem § 18a des Kreditwesengesetzes und die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 505a und folgende). Die Bank muss auf Basis aktueller Informationen über Einkommen, Ausgaben und weitere Umstände beurteilen, ob die Rückzahlung wahrscheinlich ist. Eine bloße Hoffnung auf steigende Immobilienpreise reicht nicht aus. Verstößt die Bank gegen ihre Pflicht, darf sie den Kredit nicht vergeben; Sie als Kunde haben aber keinen Anspruch auf eine Zusage.

Was die Bank konkret prüft

Auf die Auskunfteien kommt es in der Praxis stark an, weil die Bank daraus Ihr Zahlungsverhalten erkennt, etwa offene Kredite, Zahlungsstörungen oder Mahnverfahren.

Die Schufa: Was gespeichert ist und was nicht

Die Schufa sammelt Informationen über Kredite, Girokonten, Kreditkarten und Mobilfunkverträge sowie über Zahlungsstörungen. Das Einkommen, der Beruf oder das Vermögen sind dort nicht gespeichert. Aus den Daten wird ein Score berechnet, der die Wahrscheinlichkeit einer ordnungsgemäßen Zahlung ausdrücken soll. Verbraucher haben nach der Datenschutz-Grundverordnung ein Recht auf Auskunft über die zu ihrer Person gespeicherten Daten. Eine Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO ist kostenlos. Fordern Sie sie vor einer größeren Finanzierung an, um Fehler zu erkennen und korrigieren zu lassen.

Konditionsanfrage und Kreditanfrage

Bei einer Anfrage an eine Bank wird unterschieden:

• Konditionsanfrage: Sie holen unverbindlich Zinsen und Konditionen ein. Diese Anfragen sollen Ihren Score nicht beeinflussen und sind für andere Banken nicht sichtbar.
• Kreditanfrage: Sie beantragen konkret einen Kredit. Sie wird bei der Schufa vermerkt und kann sich auf den Score auswirken.

Geben Sie bei der Suche nach Angeboten ausdrücklich an, dass Sie eine Konditionsanfrage stellen. Viele Online-Vermittler und Banken weisen darauf hin. Lassen Sie sich vom Vermittler bestätigen, wie er Ihre Daten behandelt. Eine große Zahl formaler Kreditanfragen in kurzer Zeit kann die Bank misstrauisch machen.

Beispiel: Vorbereitung vor dem ersten Gespräch

Ein Paar plant den Kauf einer Wohnung. Es geht so vor:

1. Beide fordern ihre Datenkopie bei der Schufa an und prüfen sie auf Fehler.
2. Sie tilgen einen kleinen Ratenkredit für ein Auto vollständig, um die monatlichen Verpflichtungen zu senken.
3. Sie ordnen die Unterlagen nach der Liste in dieser Tabelle und scannen sie.
4. Sie holen bei mehreren Banken und einem Vermittler Konditionsangebote ein.
5. Erst nach Wahl des besten Gesamtpakets stellen sie den konkreten Kreditantrag.

Diese Reihenfolge verhindert unnötige Einträge und beschleunigt die Bearbeitung.

Wie Sie Ihre Chancen verbessern

• Zahlungsverhalten pflegen. Rechnungen pünktlich bezahlen, Konten nicht überziehen.
• Dispokredit abbauen. Ein dauerhaft genutzter Dispo wirkt negativ.
• Nicht benötigte Kreditkarten oder Konten kündigen. Weniger Rahmen bedeutet geringeres Risiko aus Sicht der Bank.
• Verträge stabilisieren. Wer die Probezeit abwartet, hat bessere Chancen.
• Fehler korrigieren lassen. Falsche Einträge können Sie bei der Schufa beanstanden.
• Ehrliche Angaben machen. Falsche Angaben können zum Verlust des Kredits führen und strafrechtliche Folgen haben.

Besonderheiten für bestimmte Gruppen

• Selbstständige brauchen aussagekräftige Unterlagen der letzten Jahre. Konstante Gewinne sind wichtiger als ein einzelnes Rekordjahr.
• Befristete Arbeitsverhältnisse und Probezeit erschweren die Zusage, eine Bestätigung des Arbeitgebers kann helfen.
• Paare mit unterschiedlichen Bonitäten sollten abwägen, wer Darlehensnehmer wird. In der Regel haften beide gemeinsam.
• Menschen mit negativen Einträgen sollten Hilfe bei einer Schuldnerberatung suchen, bevor sie einen Kredit beantragen. Einträge werden nach gesetzlichen Fristen gelöscht.

Wenn die Bank ablehnt

Fragen Sie nach den Gründen. Eine Ablehnung aufgrund einer Auskunft der Auskunftei verpflichtet die Bank, Sie darüber zu informieren. Prüfen Sie Ihre Daten, sprechen Sie mit anderen Banken und überlegen Sie, ob ein niedrigerer Kaufpreis, mehr Eigenkapital oder ein weiterer Darlehensnehmer die Lage verbessert. Wie hoch die mögliche Summe sein könnte, steht im Beitrag Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?. Hilfreich ist zudem unsere Checkliste für Angebote.

FAQ

Wie erfahre ich meine Schufa-Daten?

Sie haben ein Recht auf Auskunft nach Artikel 15 DSGVO. Die Schufa bietet eine kostenlose Datenkopie an; Details finden Sie auf der Website der Schufa.

Schadet jede Anfrage dem Score?

Konditionsanfragen sollen keinen Einfluss haben. Konkrete Kreditanfragen werden vermerkt. Fragen Sie im Zweifel, welche Art von Anfrage gestellt wird.

Kann ich mit negativem Schufa-Eintrag einen Immobilienkredit bekommen?

Das ist schwierig, aber nicht immer ausgeschlossen. Entscheidend sind Art, Höhe und Alter des Eintrags. Lassen Sie sich beraten.

Quellen

• Schufa Holding AG — Informationen zur Datenkopie und zum Score
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Krediten
• Gesetze im Internet — § 18a KWG, §§ 505a ff. BGB, DSGVO-Bezüge
• Verbraucherzentralen — Beratung zu Schufa und Krediten