Haushaltsrechnung für den Immobilienkredit: Welche Rate ist wirklich tragbar?

Eine tragbare Rate ist die Summe, die Sie Monat für Monat zahlen können, ohne Ihre Rücklagen aufzubrauchen oder an Lebensqualität zu verlieren. Sie ermitteln sie mit einer Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus alle regelmäßigen Ausgaben, minus Rücklagen. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für Rate und laufende Kosten der Immobilie. Eine Faustregel gibt Orientierung, ersetzt aber nicht Ihre eigene Rechnung.

Schritt 1: Einnahmen erfassen

Tragen Sie nur Einkünfte ein, die verlässlich sind:

• Nettogehälter beider Partner, ohne unregelmäßige Boni, außer sie fließen seit Jahren stabil,
• Kindergeld,
• regelmäßige Nebeneinkünfte mit Nachweis,
• Mieteinnahmen, falls vorhanden,
• Renten, falls vorhanden.

Rechnen Sie bei Elternzeit, Teilzeit oder bevorstehender Selbstständigkeit mit dem reduzierten Einkommen. Banken gehen hier ebenfalls vorsichtig vor.

Schritt 2: Ausgaben erfassen

Eine ehrliche Haushaltsrechnung beruht auf Kontoauszügen der letzten Monate und nicht auf Schätzungen. Typische Posten sind:

Die Posten der Zeile „Wohnen aktuell“ fallen nach dem Kauf weg und werden durch Rate und laufende Immobilienkosten ersetzt.

Schritt 3: Neue Wohnkosten ansetzen

Die künftigen monatlichen Kosten der Immobilie bestehen aus mehr als der Rate:

• Rate für Zins und Tilgung,
• Instandhaltungsrücklage: Als grobe Faustregel wird häufig ein Betrag von etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr genannt, bei Altbauten oft mehr,
• Nebenkosten: Heizung, Wasser, Müll, Strom,
• Grundsteuer und Versicherungen: Gebäude-, Hausratversicherung,
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen laut Wirtschaftsplan.

Beispiel (illustrativ): Rate 1.889 €, Instandhaltung 350 €, Nebenkosten und Steuern 330 €, Versicherungen 60 €. Summe: 2.629 € pro Monat.

Schritt 4: Verfügbaren Betrag berechnen

Ein Beispielhaushalt (illustrativ, alle Zahlen angenommen):

In diesem Beispiel bleibt ein Puffer von 421 € pro Monat. Das ist gut, aber nicht üppig. Fallen die Heizkosten, steigt der Zins nach Ende der Zinsbindung oder kommt ein Kind dazu, schmilzt der Puffer schnell.

Schritt 5: Stresstests durchführen

Prüfen Sie, ob Sie auch in schwierigeren Situationen die Rate zahlen können:

1. Zinsanstieg: Rechnen Sie die Rate für die Restschuld nach der Zinsbindung mit einem Zins, der zwei bis drei Prozentpunkte höher liegt. Wie das geht, zeigt der Beitrag Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest.
2. Einkommensrückgang: Was passiert bei Elternzeit, Arbeitslosigkeit oder Teilzeit eines Partners?
3. Unerwartete Kosten: Eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach kann mehrere Tausend Euro kosten.
4. Eigenkapitalverlust: Bleibt nach dem Kauf noch ein Notgroschen, zum Beispiel mehrere Monatsausgaben?

Richtwerte, die Orientierung geben

Häufig genannte Faustregeln:

• Die Rate soll einen Teil des Nettoeinkommens nicht überschreiten, oft werden Werte von etwa einem Drittel bis 40 % genannt.
• Rücklagen von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben bleiben außerhalb der Immobilie.

Beides sind Richtwerte ohne rechtliche Bindung. Ob sie für Sie passen, hängt von Fixkosten, Kindern und Sicherheit des Einkommens ab. Ein Haushalt mit geringen Fixkosten kann eine höhere Quote verkraften als ein Haushalt mit vielen Verpflichtungen.

Wie die Bank rechnet

Banken rechnen ihre eigene Haushaltsrechnung, häufig mit Pauschalen für Lebenshaltung, die sich nach Haushaltsgröße richten, und mit Annahmen für die Bewirtschaftung der Immobilie. Die Ergebnisse können von Ihrer persönlichen Rechnung abweichen. Wenn die Bank mehr Spielraum sieht als Sie, ist das kein Grund, das Limit auszureizen: Maßgeblich bleibt Ihr tatsächliches Budget. Mehr zur Prüfung durch die Bank steht in Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?.

Tipps zur Optimierung

• Bestehende Ratenkredite vor dem Antrag tilgen, wenn möglich.
• Dispo- und Kreditkartenschulden abbauen.
• Verträge prüfen: Versicherungen, Strom, Telefon.
• Ein Konto für Rücklagen der Immobilie führen, damit das Geld nicht versickert.
• Zwei Rechenläufe nutzen: mit dem heutigen und einem höheren Zins. Unser Immobilienkredit-Rechner hilft dabei.

FAQ

Wie viel Prozent vom Netto darf die Rate betragen?

Eine feste Vorgabe gibt es nicht. Häufig genannt wird etwa ein Drittel bis 40 %, je nach Haushalt. Entscheidend ist, was nach allen Kosten und Rücklagen übrig bleibt.

Soll ich die Rate niedrig halten?

Eine niedrige Rate kann die Belastung senken, bedeutet aber meist niedrigere Tilgung und höhere Zinskosten. Flexible Tilgung und Sondertilgungen helfen, beides auszubalancieren.

Zählt Elterngeld als Einkommen?

Banken berücksichtigen es zeitlich begrenzt. Planen Sie nach dem Ende der Elternzeit mit dem dann erwarteten Einkommen.

Quellen

• Verbraucherzentralen — Haushaltsbudget und Baufinanzierung
• BaFin — Verbraucherschutz bei Immobiliardarlehen
• Deutsche Bundesbank — Hintergrundinformationen zu Zinsen und Wohnungsmarkt