Voraussetzungen, Limit und Tilgung
Wie viel Immobilienkredit bekomme ich? Kreditsumme aus Einkommen und Eigenkapital abschätzen
Wie Banken die mögliche Kreditsumme bestimmen, welche Kennzahlen zählen und wie Sie Ihr persönliches Limit aus Einkommen, Rate und Eigenkapital überschlagen.
Die mögliche Kreditsumme hängt weniger von einer festen Formel als von Ihrer Kapitaldienstfähigkeit ab: Bleibt nach allen Ausgaben genug Geld, um die Rate dauerhaft zu zahlen? Dazu kommen Eigenkapital und der Wert der Immobilie. Sie können Ihr Limit selbst abschätzen, indem Sie aus Ihrer tragbaren Monatsrate rückwärts die Darlehenssumme berechnen.
Wie Banken die Kreditsumme bestimmen
Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU im Jahr 2016 müssen Banken bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Kreditwürdigkeit ausführlich prüfen (§ 18a KWG und § 505a BGB). Eine Finanzierung, die vor allem auf einem erwarteten Wertanstieg der Immobilie beruht, ist nicht vorgesehen. Im Kern prüfen Banken drei Punkte:
- Einnahmen und Ausgaben. Wie hoch ist das verlässliche Nettoeinkommen? Welche Verpflichtungen bestehen, etwa laufende Kredite, Unterhalt oder Leasing? Banken setzen für Lebenshaltungskosten häufig Pauschalen an, die vom Haushalt abhängen.
- Sicherheiten. Welchen Wert hat die Immobilie, und wie hoch ist der Beleihungsauslauf? Dazu mehr unter Beleihungsauslauf und Eigenkapital.
- Persönliche Faktoren. Beschäftigungsverhältnis, Probezeit, Befristung, Alter, Schufa-Daten und das bisherige Zahlungsverhalten.
Auch die Laufzeit spielt eine Rolle: Banken achten darauf, ob der Kredit bis zum Renteneintritt weitgehend getilgt ist oder wie die Rückzahlung danach gesichert ist.
Ihr Limit selbst überschlagen
Sie können das Limit in drei Schritten abschätzen:
- Tragbare Monatsrate bestimmen. Ermitteln Sie mit einer Haushaltsrechnung, wie viel Sie monatlich für den Kredit aufbringen können, ohne Ihre Reserven anzugreifen. Hilfe bietet Haushaltsrechnung und tragbare Rate.
- Zins und Tilgung annehmen. Wählen Sie einen vorsichtigen Sollzins und eine Anfangstilgung, etwa 2 bis 3 %.
- Darlehenssumme zurückrechnen. Darlehen = Jahresrate ÷ (Sollzins + Tilgung).
Beispiel (illustrativ): Ein Haushalt kann 1.800 € pro Monat tragen. Jahresrate: 21.600 €. Bei 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung ergibt sich: 21.600 € ÷ 6 % = 360.000 € Darlehen. Bei 5 % Zins und 2,5 % Tilgung, einem Stresstest, sind es 21.600 € ÷ 7,5 % = 288.000 €. Der Unterschied von 72.000 € zeigt, wie stark der Zins das Limit beeinflusst.
Zum Darlehen kommt das Eigenkapital. Gesamtbudget = Darlehen + Eigenkapital. Davon ziehen Sie die Kaufnebenkosten ab, um den möglichen Kaufpreis zu erhalten:
| Rechenschritt | Beispiel (illustrativ) |
|---|---|
| Darlehen (3,5 % Zins, 2,5 % Tilgung) | 360.000 € |
| Eigenkapital | 70.000 € |
| Gesamtbudget | 430.000 € |
| Nebenkosten, angenommen 9 % vom Kaufpreis | Kaufpreis × 1,09 = 430.000 € |
| Möglicher Kaufpreis | rund 394.500 € |
Der mögliche Kaufpreis liegt hier also bei rund 394.500 €, nicht bei 430.000 €. Wer die Nebenkosten vergisst, schätzt sein Limit um mehr als 35.000 € zu hoch.
Einflussfaktoren auf die Summe
| Faktor | Wirkung |
|---|---|
| Höheres Nettoeinkommen | Erhöht die tragbare Rate und damit die Kreditsumme |
| Laufende Verpflichtungen | Senken die tragbare Rate, etwa Ratenkredite oder Leasing |
| Mehr Eigenkapital | Senkt den Kreditbedarf und den Beleihungsauslauf |
| Höherer Zins | Senkt bei gleicher Rate die mögliche Summe |
| Höhere Tilgung | Erhöht die Rate bei gleicher Summe, senkt aber die Laufzeit |
| Kinder oder Unterhaltspflichten | Erhöhen die Lebenshaltungskosten in der Bankrechnung |
| Befristetes Arbeitsverhältnis | Kann die Bewertung verschlechtern |
| Zustand der Immobilie | Beeinflusst Beleihungswert und Modernisierungsbedarf |
Besondere Konstellationen
- Selbstständige legen meist mehrere Jahre Einkommensteuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen vor. Banken mitteln die Einkünfte häufig über mehrere Jahre.
- Paare werden gemeinsam geprüft. Beide haften in der Regel gesamtschuldnerisch, was bei einer Trennung relevant ist.
- Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst gelten häufig als Gruppe mit stabilen Einkünften. Eine Zusage hängt trotzdem von der Gesamtbetrachtung ab.
- Ältere Kreditnehmer müssen oft nachweisen, dass die Rückzahlung auch im Ruhestand gesichert ist.
- Kapitalanleger erhalten häufig andere Konditionen als Selbstnutzer, weil Mieteinnahmen teilweise angerechnet werden.
Grenzen jeder Faustregel
Faustregeln wie „die Rate soll nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen“ oder „höchstens das Vier- bis Sechsfache des Jahreseinkommens“ sind grobe Orientierungen. Sie ersetzen keine individuelle Berechnung. Ein Haushalt mit hohen Fixkosten kann schon bei 25 % Belastung an Grenzen stoßen, ein anderer mit geringen Ausgaben kommt mit 40 % klar. Eine feste gesetzliche Obergrenze für die Kreditsumme gibt es nicht.
Was tun, wenn die Summe nicht reicht?
- Kaufpreis oder Objekt anpassen.
- Mehr Eigenkapital ansparen. Unser Immobilienkredit-Rechner hilft beim Durchspielen unterschiedlicher Szenarien.
- Laufende Kredite vor dem Kauf zurückführen.
- Förderkredite prüfen, siehe KfW-Förderkredit in der Rechnung.
- Unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.
FAQ
Gibt es eine Mindestquote für Eigenkapital?
Eine feste gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Banken orientieren sich an eigenen Kriterien und verlangen häufig, dass Nebenkosten aus Eigenkapital kommen.
Wie wirkt sich ein Ratenkredit auf die Baufinanzierung aus?
Bestehende Raten verringern Ihre Kapitaldienstfähigkeit. Wenn möglich, tilgen Sie sie vor dem Antrag oder geben Sie sie ehrlich an.
Kann ich Kindergeld oder Mieteinnahmen anrechnen lassen?
Banken berücksichtigen solche Einnahmen häufig, wenn sie nachgewiesen und dauerhaft sind. Details legt jede Bank selbst fest.
Quellen
- BaFin — Aufsicht über Banken und Verbraucherinformationen
- Gesetze im Internet — § 18a KWG, § 505a BGB
- Verbraucherzentralen — Beratung zur Baufinanzierung