Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung: Beispielrechnung mit allen Posten
Was kostet ein Haus oder eine Wohnung wirklich? Beispielrechnung mit Kaufpreis, Nebenkosten, Zinsen und laufenden Kosten, damit Sie Ihr Budget realistisch planen.
Die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung sind deutlich höher als der Kaufpreis: Zu diesem kommen Kaufnebenkosten, die Zinsen über die Laufzeit und die laufenden Kosten der Immobilie. In der folgenden Beispielrechnung steigt ein Kaufpreis von 420.000 € auf mehr als 640.000 € Gesamtzahlung, wenn der Kredit komplett zurückgezahlt wird und der Zins konstant bleibt. Das Beispiel zeigt, welche Posten Sie einplanen müssen.
Die vier Kostenblöcke
Bei jeder Immobilie sollten Sie vier Blöcke getrennt betrachten:
- Kaufpreis. Der im Notarvertrag vereinbarte Preis für Haus oder Wohnung.
- Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten fallen einmalig an und werden von Banken häufig nicht mitfinanziert.
- Finanzierungskosten. Zinsen, eventuelle Bearbeitungs- oder Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
- Laufende Kosten der Immobilie. Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Heizung und Strom, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld.
Jeder Block sollte eine eigene Zeile in Ihrer Planung haben. Besonders der vierte Block wird häufig unterschätzt.
Beispielrechnung (illustrativ)
Annahmen: Kaufpreis 420.000 €, Kaufnebenkosten pauschal 9 %, Eigenkapital 80.000 €, Sollzins 3,5 %, Anfangstilgung 2,5 %. Die Zahlen sind Beispiele und kein aktuelles Zinsangebot.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 420.000 € |
| Nebenkosten (9 %) | 420.000 € × 9 % | 37.800 € |
| Gesamter Kapitalbedarf | 420.000 € + 37.800 € | 457.800 € |
| Eigenkapital | – | 80.000 € |
| Darlehensbetrag | 457.800 € − 80.000 € | 377.800 € |
| Monatsrate | 377.800 € × (3,5 % + 2,5 %) ÷ 12 | rund 1.889 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | Tilgungsplan | rund 264.900 € |
| Zinsen bis zur vollständigen Tilgung | bei konstantem Zins | rund 190.000 € |
| Laufzeit bis zur Tilgung | – | rund 25 Jahre und 1 Monat |
Die Gesamtzahlung für die Immobilie, wenn der Zins gleich bleibt und alles getilgt wird, besteht dann aus Eigenkapital 80.000 € plus Darlehenssumme 377.800 € plus Zinsen 190.000 €. Das sind rund 647.800 €. Setzt man den Kaufpreis von 420.000 € dagegen, beträgt der Aufschlag aus Nebenkosten und Zinsen rund 227.800 € oder gut 54 % des Kaufpreises. Die laufenden Kosten der Immobilie sind in diesem Betrag noch nicht enthalten.
Laufende Kosten: Was Sie zusätzlich einplanen
| Posten | Hinweis zur Planung |
|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | Häufig wird als grobe Faustregel ein Betrag um 1 % des Immobilienwerts pro Jahr genannt; bei Altbauten kann mehr nötig sein. Das ist keine Garantie. |
| Wohngebäude- und Hausratversicherung | Hängt von Lage, Wert und Leistungsumfang ab. Bei Eigentumswohnungen läuft die Gebäudeversicherung meist über die Gemeinschaft. |
| Grundsteuer | Wird von der Gemeinde festgesetzt, die Grundsteuerreform gilt seit 2025. Der Bescheid zeigt die Höhe. |
| Heizung, Wasser, Strom | Abhängig vom Energiestandard und Verbrauch. Der Energieausweis liefert Anhaltspunkte. |
| Hausgeld (Eigentumswohnung) | Laut Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft; enthält oft die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. |
| Mögliche Modernisierung | Heizungstausch, Dämmung, Fenster: Angebote einholen und einplanen. |
Wer bisher zur Miete wohnte, sollte die Monatsrate nicht einfach mit der alten Miete vergleichen. Sinnvoll ist ein Vergleich der gesamten monatlichen Wohnkosten: Rate plus laufende Kosten plus Rücklagen gegenüber Miete plus Nebenkosten.
Was ein höheres Eigenkapital bewirkt
Mehr Eigenkapital senkt Darlehen, Rate und Zinsen. Im Beispiel führt jeder zusätzliche Euro Eigenkapital zu einem Euro weniger Darlehen und damit zu weniger Zins. Gleichzeitig verbessert sich in der Regel der Beleihungsauslauf, was Banken häufig mit günstigeren Konditionen honorieren. Bedenken Sie jedoch: Das gesamte Erspartes in die Immobilie zu stecken, nimmt Ihnen die Reserve für Notfälle. Wie Sie das ausbalancieren, behandelt der Beitrag Beleihungsauslauf und Eigenkapital.
Zinsrisiko einrechnen
Die Berechnung oben setzt den Zins über die gesamte Laufzeit konstant. In der Praxis endet die Zinsbindung früher, und der Anschlusszins kann höher oder niedriger sein. Die Restschuld nach zehn Jahren von rund 264.900 € muss dann neu finanziert werden. Wie sich unterschiedliche Anschlusszinsen auf Laufzeit und Zinskosten auswirken, zeigt der Beitrag Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest.
Gesamtkosten Schritt für Schritt berechnen
- Kaufpreis und Nebenkostensatz bestimmen, zum Beispiel mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
- Eigenkapital abziehen und den Darlehensbetrag ermitteln.
- Rate, Restschuld und Zinsen mit dem Immobilienkredit-Rechner berechnen.
- Laufende Kosten und Rücklagen pro Monat addieren.
- Das Ergebnis mit dem verfügbaren Einkommen vergleichen und einen Puffer für höhere Zinsen einplanen.
FAQ
Wie viel Prozent des Kaufpreises sind Nebenkosten?
Je nach Bundesland und Maklerprovision häufig etwa 5 % bis 13 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt von Grunderwerbsteuer, Notar und Makler ab. Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Sind die Zinsen die größten Kosten?
Bei langen Laufzeiten sind sie häufig der größte Einzelblock nach dem Kaufpreis. Je höher Tilgung und Eigenkapital, desto weniger Zinsen fallen insgesamt an.
Soll ich die Nebenkosten finanzieren?
Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital tragen. Eine Vollfinanzierung ist möglich, kostet aber häufig Zinsaufschläge und verlangt eine gute Bonität.
Quellen
- Bundesfinanzministerium — Informationen zu Steuern, auch Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
- Verbraucherzentralen — Ratgeber zu Baufinanzierung und Nebenkosten
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik
