Voraussetzungen, Limit und Tilgung
Tilgung, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel: So steuern Sie die Laufzeit
Wie Anfangstilgung, Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel Laufzeit, Zinskosten und Restschuld verändern, mit Rechenbeispielen und Entscheidungshilfen.
Mit der Tilgung bestimmen Sie, wie schnell Ihr Immobilienkredit schrumpft und wie viele Zinsen Sie insgesamt zahlen. Die drei wichtigsten Stellschrauben sind die Anfangstilgung, Sondertilgungen und der Tilgungssatzwechsel. Wer sie kennt und sinnvoll vereinbart, behält Flexibilität, wenn sich Einkommen, Familie oder Zinsen ändern.
Anfangstilgung: Der Startwert
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr tilgen. Weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil von Jahr zu Jahr. Je höher die Anfangstilgung, desto höher ist die Rate, desto schneller sinkt aber die Restschuld.
Beispiel (illustrativ) für 280.000 € bei 3,3 % Sollzins:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis zur Tilgung | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | rund 1.003 € | rund 246.900 € | rund 44 Jahre | rund 252.900 € |
| 2 % | rund 1.237 € | rund 213.800 € | rund 30 Jahre | rund 158.900 € |
| 3 % | rund 1.470 € | rund 180.600 € | rund 23 Jahre | rund 117.100 € |
| 4 % | rund 1.703 € | rund 147.500 € | rund 18 Jahre | rund 93.100 € |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens verlängert eine sehr niedrige Tilgung die Laufzeit so stark, dass viele Kreditnehmer das Ende der Zahlungen im Ruhestand erreichen würden. Zweitens senkt jeder Prozentpunkt mehr Tilgung die Zinskosten spürbar, die Rate steigt aber um rund 234 € pro Monat. Wo Ihr Optimum liegt, hängt vom Budget ab. Häufig wird empfohlen, mit mindestens 2 % zu starten, wenn es das Budget zulässt.
Sondertilgung: Zusatzzahlungen mit Wirkung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung, die Sie zusätzlich zur Rate leisten. Sie senkt die Restschuld sofort und spart Zinsen für die Restlaufzeit. Banken räumen das Recht häufig in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ein, zum Beispiel 5 %, mitunter mit einem Zinsaufschlag für höhere Rechte. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es bei Darlehen mit fester Zinsbindung kein Recht auf Sondertilgung.
Beispiel (illustrativ): Wieder 280.000 €, 3,3 %, 2 % Anfangstilgung.
| Variante | Laufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | rund 29 Jahre 7 Monate | rund 158.900 € |
| 2 % Sondertilgung pro Jahr (5.600 €) | rund 18 Jahre 6 Monate | rund 95.200 € |
| 5 % Sondertilgung pro Jahr (14.000 €) | rund 12 Jahre | rund 61.100 € |
Die Zahlen setzen voraus, dass die Sondertilgung jedes Jahr in voller Höhe geleistet wird. Das ist in der Praxis nicht immer möglich. Schon unregelmäßige Zahlungen helfen. Prüfen Sie im Vertrag:
- Höhe des Rechts pro Kalenderjahr oder Vertragsjahr,
- Stichtag und Mindestbetrag,
- ob nicht genutzte Rechte verfallen oder übertragbar sind,
- ob die Rate nach Sondertilgung gleich bleibt oder neu berechnet wird.
Tilgungssatzwechsel: Anpassen während der Laufzeit
Der Tilgungssatzwechsel erlaubt Ihnen, die Tilgungshöhe während der Zinsbindung zu ändern, zum Beispiel von 2 % auf 3 % bei steigendem Einkommen oder von 3 % auf 1 % in einer Elternzeit. Banken gestatten das oft ein- oder zweimal in der Zinsbindung innerhalb vereinbarter Grenzen. Auch hier gilt: Ohne Vereinbarung im Vertrag haben Sie keinen Anspruch darauf. Zusätzlich lassen manche Banken Tilgungsaussetzungen für begrenzte Zeit zu.
Für die Planung bedeutet das: Starten Sie mit einer Tilgung, die auch in schwierigen Zeiten tragbar ist, und sichern Sie sich Spielraum nach oben und unten. Wer in Elternzeit gehen will, sollte vor Vertragsschluss nach den Bedingungen fragen.
Was passiert bei höheren Zinsen?
Wenn die Zinsbindung endet und der Zins steigt, wirkt eine höhere Tilgung als Puffer, weil die Restschuld dann kleiner ist. Ein Rechenbeispiel steht unter Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest. Entsprechend kann es sinnvoll sein, bei einem Bonus oder einer Erbschaft eine Sondertilgung zu leisten, statt das Geld auf einem Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Vergleichen Sie dazu den Zinssatz Ihres Darlehens mit dem Ertrag, den Sie auf Erspartes bekommen würden, abzüglich Steuern. Liegt der Darlehenszins höher, rechnet sich die Sondertilgung in der Regel.
Tilgung und Steuern
Bei selbstgenutzten Immobilien sind Zinsen und Tilgung steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten können Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden, die Tilgung dagegen nicht. In diesem Fall kann es steuerlich anders aussehen, wenn Zinsen höher sind. Einzelheiten klären Sie mit einer Steuerberatung oder beim Finanzamt.
So entscheiden Sie
- Budget prüfen: Wie hoch darf die Rate sein, ohne dass der Puffer verschwindet? Siehe Haushaltsrechnung und tragbare Rate.
- Lebensplan berücksichtigen: Kinder, Elternzeit, Selbstständigkeit, Ruhestand.
- Rechte vereinbaren: Sondertilgung in angemessener Höhe, Tilgungssatzwechsel, gegebenenfalls Tilgungsaussetzung.
- Szenarien rechnen: Nutzen Sie den Immobilienkredit-Rechner mit zwei oder drei Laufzeiten.
- Kosten für Flexibilität prüfen: Ein höheres Sondertilgungsrecht kann einen Zinsaufschlag kosten. Rechnen Sie nach, ob sich der Aufschlag lohnt.
Häufige Fehler
- Mit 1 % Tilgung starten und später nie nachsteuern.
- Sondertilgung nutzen, obwohl danach keine Reserve bleibt.
- Sondertilgungsrecht vergessen und Chancen verfallen lassen.
- Zu hohe Rate wählen und bei Einkommensverlust in Not geraten.
FAQ
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Häufig werden mindestens 2 % empfohlen, bei niedrigen Zinsen oft 3 % oder mehr. Maßgeblich ist, dass Sie die Rate dauerhaft tragen können.
Verlängert sich die Zinsbindung durch Sondertilgung?
Nein. Die Zinsbindung bleibt unverändert. Sondertilgungen senken die Restschuld und verkürzen die Laufzeit, wenn die Rate gleich bleibt.
Kann ich ohne vereinbartes Recht sondertilgen?
Bei Festzinsdarlehen ist eine vorzeitige Rückzahlung ohne Vereinbarung nur eingeschränkt möglich und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Wann Sie kündigen dürfen, regelt unter anderem § 489 BGB.
Quellen
- Gesetze im Internet — § 489 BGB, § 502 BGB
- Verbraucherzentralen — Hinweise zu Tilgung und Sondertilgung
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistiken
